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解读住建部新规:向“白中介”更进一步
浏览次数:1046  发布时间:2016-08-17  返回

 

 

今天,住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。我们欣喜地看到,《意见》里提到的包括房源信息核验、资金监管、建立失信“黑名单”等规定与我们一直提倡的建立“白中介”理念相吻合,也在一定程度上反映出链家对于规范经纪行业的呼声得到了监管层的认可。

 

产权核验保证“真房源”

 

假房源一直是困扰经纪行业的“毒瘤”,给消费者带来巨大的损失。针对当前部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息等问题,《意见》要求中介机构全面实行房源信息核验制度。

 

我们认为,及时、全面、准确的产权信息是成功交易的前提之一,房屋产权核验是非常重要的环节。相较于房源的物理状态,由于产权信息无法直接直观呈现、涉及其他交易之外的债权人并需要动态反馈,房屋产权的核验更具难度,也更容易滋生纠纷。

 

今年上半年,北京市出台规定,将此前在10个区及亦庄开发区试点的房源核验扩至全市执行,并表明将在10个工作日出核验结果,核验后的房屋可动态显示当前状态。对于其他地区而言,产权核验效率仍然不高。我国房屋产权信息一般由建委或房管局存管,不同城市在房屋核验上未形成统一标准、难易各异,有些地市已实现网上付费查询,有些地市需携带房主的身份证明在当地管理部门窗口查询。所需时间也有较大差异,在部分交易活跃地区,查验过程长达10天,延缓了交易周期。更重要的是,一些地区产权核验内容不全面、不及时的问题在多数地区都尚未得到解决,在交易过程中出现查封、抵押等情况无法得到及时反馈,由此造成的买方财产损失也时有发生。此外产权问题造成的赔付责任划分不清,产权纠纷与索赔须诉诸于漫长的法律流程。交易完成后因房屋所有权、使用权造成的纠纷更难以有效解决。

 

因此,我们建议:一是尽快建立网上服务平台建设,各级房地产行政主管部门应加快建立网上服务平台建设,暂不具备网上服务平台建立条件的,应开放办事窗口查询功能,并推出网上服务平台在线查询服务。二是向备案的房地产经纪机构、以及持证房产经纪人开放查询服务,允许机构通过网上服务平台、或是在办事窗口查询房屋产权、产籍信息。房产中介机构应在查询后,以书面形式向客户提供产权调查报告。三是推进信息联网,对交易中产权信息变化进行动态提示,对于网签后新增的房屋抵押、查封等信息,应在网上服务平台通过在线提醒、短信提醒等方式,建立面向房产中介机构、消费者的动态提示功能。

 

用大数据刻画“真房源”

 

《意见》指出,中介机构应编制房屋状况说明书,标明房源核验情况、房地产中介服务编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等。对已出售或出租的房屋,中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内,将房源信息撤除。

 

实际上,这些意见,链家已经走在了前面。链家通过大数据的方法,对楼盘进行普查画像,建立楼盘“身份证”信息。首先,链家花费五年时间,先后投入五百多人,采集了三十个城市,将近七千万套房屋的基础楼盘数据,建立了一个楼盘字典,对每套房屋进行定义,为真房源建立了一个信息标准。这些信息包括哪个小区有多少栋楼、哪一栋楼有多少单元、房号分别是多少。除了物理地址信息之外,链家还在采集小区和楼栋公共信息,比如楼盘周边的物业公司物业费是多少、采暖设施和配套设施怎么样。其次,链家做到内外统一。链家要求在外网上展示的房源必须符合真房源的标准,即真实图片、真实价格、房屋真实存在、真实在售,必须和内部系统一致。在每套房源的全生命周期都在进行维护,每一套房源从业主报盘到出售或者下架,所有的带看、调价、成交信息都第一时间在网上更新,保证链家网上所有展现的信息都是最新鲜、最真实的。消费者可以根据房源编号,随时上链家网核实信息,发现不一致就可以举报。通过链家前期的这些努力,到了2015年年底,链家网房源真实率基本上稳定在97%左右,已经建立了客户对链家网的信任,这是我们选择做正确事情的收获。

 

独家委托越来越近

 

《意见》提出,要全面实行交易合同网上签约,防止“一房两卖”,这与我们一直提倡的书面委托和独家委托接近。我们认为,要实现房源信息的真实、准确和全面,房源委托方式必须做出深刻的改变:一是房源委托要推行书面委托,明确界定委托的基本元素,把委托价格和委托期限以书面合同的形式确定;二是在此基础上,要认可和鼓励独家委托。多家委托意味着对经纪人信息生产工作不进行任何的产权保护,并由此滋生经纪人隐藏真实信息和传播虚假信息的内在激励,这是导致经纪公司之间、经纪人之间恶性竞争的根源所在。从国际经验观察,独家委托取代多家委托是大势所趋,随着买卖双方力量的平衡和市场规模的扩大,我国也将自然地进入独家委托的阶段。此次意见提出网上签约和防止“一房两卖”,意味着我国房屋委托方式正在向独家委托接近,有利于建立由竞争向合作的经纪人关系。

 

资金监管保障交易安全

 

《意见》提出,要全面建立健全存量房交易资金监管制度,尚未建立相关制度的,要在今年年底前出台监管办法。这也与我们一直倡导的理念一致。

 

我们认为,从根本上讲,房屋交易的风险来自于合同流、资金流和产权流在时间和流程上的错配,资金监管则是解决交易风险的一个重要切入点。二手房交易的本质是合同约束下产权与资金的动态交换过程,不同于一般的商品交易,二手房交易动态过程伴随着信息流、资金流与产权流重叠,资金多次交付时点,交易环节复杂,参与主体众多,涉及新老债权人的进入和退出,资金和权利的交割往往出现时间上的错配,交易的长周期伴随着多种不确定性与潜在风险。此外,二手房作为非标准化商品,产权信息复杂,随着市场环境的变化,买卖自行完成交易难度不断增加,风险累积,而任何小概率事件对于买方都是难以承受的损失。因此,强制实施资金监管才能保障交易安全和消费者权益。然而,今天的实际情况是现有的政府监管、建委监管、纯商业银行监管以及四方资金监管大多基于商业银行的服务,在监管效率、服务、用户体验上存在一些共性弊端,而且不少城市目前没有任何形式的资金监管。通过对各种资金监管方式的利弊比较,我们认为,可以按照政府主导、协会指导、企业运作的模式,建立资金监管规范与标准,推动有资质的第三方支付公司等专业机构提供多元化资金监管模式,在保证交易安全的基础上不断提高监管效率和体验。

 

从根源上治理“黑中介”

 

《意见》明确要求,各市、县房地产主管部门会同价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门,建立多部门联动机制,加快建设房地产中介行业信用管理平台,建立严重失信主体“黑名单”制度,对严重失信的机构和从业人员,联合实施市场和行业禁入措施。我们之前提过,由于经纪行业的主体呈现出多元化的趋势,包括传统经纪机构、代理公司、互联网企业、第三方支付、银行、保险等金融机构都在进入经纪行业,因此,监管的主体和手段也必须能够覆盖多元化的主体,要按照交易环节建立覆盖全面的监管制度。

 

加强经纪行业的监管能够起到威慑作用,但我们也认为,要使中介行业彻底摆脱“黑中介”的帽子,要从制度根源下功夫。对比国外经纪行业的发展规律,我国经纪人职业化水平低之所以,其根源在于:

 

一是行业准入制度真空。我国的《经纪人管理办法》(1995年颁布)、《城市房地产中介服务管理规定》(1996年颁布)都规定了房地产经纪从业人员必须经过考试、取得资格证书后,才能从事房地产经纪业务。在执行中,一直以来我国房地产经纪行业的准入监管事实上处于真空状态,从事房地产经纪的个人对资质、考试、执照或许可等方面的要求并未严格执行,也没有切实可行的执业准则,更没有执业的道德诚信标准。这既无法保证经纪人具备基本的专业素质,也无法通过吊销执照等方式约束经纪人行为。究其根源,缺乏准入法规和有效的监督执行机制,造成行业事实上处于无门槛状态,成为一切乱象的根源之一。

 

二是信息专有权保护缺失。行业长期以来缺少对经纪人房源和客源信息的专有权利保护机制,激烈的行业竞争使得经纪人不得不采用不道德、不文明的手段谋求生存空间。美国基于法律的独家委托制度以及MLS信息共享平台实现了对经纪人生产房源信息的“知识产权”保护,经纪人有意愿将受到保护的房源信息分发曝光,因为无论房屋最终由谁卖出,卖方经纪人均能获得约定比例报酬,经纪人之间的合作体系由此得以建立。反观中国,由于缺乏法律层面对房源信息的保护机制,为得到房源信息和防止房源信息被其他经纪公司和经纪人截取,迫使经纪人“藏盘”与“盗盘”,虚假房源信息铺天盖地,严重制约了经纪人的职业化发展。

 

三是缺乏经纪人间合作机制。美国MLS确立的游戏规则使经纪人间趋向于合作,且合作带来的收益大于竞争。中国现行机制下,所有的成交都基于竞争,公司与公司之间没有合作,公司内部也往往缺乏合作分佣体系,只有最终促成成交的经纪人才能获利。行业缺乏有效合作机制,难以出现专业化的分工和高效的团队协作,使得经纪人难以获得专业知识的积累和经验的增长。

 

因此,要从根源上治理“黑中介”,还需要建立起行业准入门槛,实行考试执照制度,要建立起独家委托机制下的信息专属保护机制,使经纪人从过度竞争转向合作,不断提高职业化水平,才能真正走向“白中介”。

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